قبل از اینکه عملیات اجرایی توسط پیمانکار شروع شود، باید تکلیف چگونگی نظارت بر عملکرد پیمانکار مشخص شود( البته تعیین یک ناظر بر عملکرد پیمانکار اجرایی در برخی از قراردادها اتفاق نمی‌افتد که در ادامه و در بخش انواع قراردادها توضیح داده می‌شود). از این رو باید فاز نظارت که به فاز 3 معروف است به عنوان یک قرارداد جداگانه به شرکت مشاور ابلاغ گردد. ممکن است مشاوری که برای فاز 3 انتخاب می‌شود با مشاور فازهای 1 و 2 متفاوت باشد (هرچند به دلایل زیادی بسیار بهتر است که این اتفاق نیفتد یعنی بهتر است مشاور فاز نظارت همان طراح نقشه‌های پروژه باشد که مهمترین دلیل آن مربوط به مسئولیتی است که طراح در قبال نقشه‌های تهیه شده باید داشته باشد.)
برگزاری مناقصه و انتخاب پیمانکار:
شرکت مشاور مسئولیت برگزاری مناقصه (محدود یا نامحدود) برای انتخاب پیمانکار اجرایی را بر عهده دارد. البته به مانند روشهای انتخاب مشاور، در اینجا نیز ممکن است بدون برگزاری مناقصه پیمانکار انتخاب گردد.
مراحل ارائه شده خلاصه‌ای از فرایند واقعی اجرای پروژه‌ها در ایران است. البته قراردادها و روشهای اجرایی دیگری نیز وجود دارد اما عمدتا مراحل اجرای پروژه‌ها و ارکان آن به همین نحو ارائه شده است.
عامل چهارم یا مدیر طرح:
همانگونه که اشاره شد ارکان پروژه عمدتا شامل کارفرما، مشاور و پیمانکار است که به ترتیب به عامل 1، 2 و 3 پروژه معروف هستند. اما در برخی از موارد که کارفرما پروژه‌های متعدد در حوزه‌های مختلفی را در اختیار دارد و از نظر تخصصی یا زمانی امکان مدیریت مشاور و پیمانکار را ندارد، یک شرکت معتمد را به عنوان نماینده خود برای مدیریت و راهبری به کار می‌گیرد. به این شرکت معتمد، مدیر طرح یا عامل 4 پروژه می‌گویند.
پیمانکار در لغت به معنی کسی است که انجام دادن کاری را در برابر پول معینی برعهده بگیرد
شرایط عمومی پیمان:
در سال 1342 سازمان برنامه و بودجه با استفاده از کارشناسان داخلی و خارجی و نیز با تجربه‌ای که دولت در اجرای پروژه ها بدست آورده بود، یک سند قانونی استاندارد را برای کلیه قراردادهای پیمانکاری و عمرانی کشور به نگارش در آورده و همه سازمانهای دولتی و نیمه دولتی موظف به رعایت این قانون در قراردادهای خود با پیمانکاران گردیدند. ضرورت این موضوع بدین دلیل بود که عدم تدوین ضوابط واحد که قابل استفاده برای همه سازمانهای دولتی و کلیه انواع پیمانکاری ها باشد، منجر به این شد که هر یک از افراد و سازمانهای دولتی در قراردادهایی که با اشخاص منعقد مینمودند، سلیقه ها و شرایط شخصی خود را حاکم نمایند که این امر در نهایت منجر به آشفتگی و تعدد گسترده انواع قراردادهای پیمانکاری شده بود. در نتیجه، به علت نیاز و ضرورت به تدریج مقدمات تدوین ضوابط و مقررات جدید به منظور اعمال نظام هماهنگ و یکسان حقوقی برای پیمانهای دولتی فراهم گردید. برای تحقق این منظور در سال 1351 و در هنگام تدوین قانون برنامه و بودجه ماده 23 قانون مذکور چنین مقرر داشت: "دفترچه شرایط عمومی پیمان باید در کلیه پیمانهای مربوط به کارهای ساختمانی و تأسیساتی مورد استفاده قرار گیرد". بدین ترتیب بر اساس این ماده، اولاً تمامی قرارداهای مربوط به کارها و عملیات ساختمانی و تأسیساتی که یک طرف آنها یکی از سازمانهای دولتی دو دستگاههای اجرایی باشد، باید به صورت «قرارداد نمونه» با مقررات و مفاد کلی یکسان منطبق گردد.
ثانیاً در اجرای موضوع قرارداد میان پیمانکاران و کلیه دستگاهای دولتی مفاد دفترچه شرایط عمومی پیمان و سایر مدارک ضمیمه حاکم باشد.
از آن تاریخ به بعد در متن کلیه قراردادهای فوق‌الذکر اشاره گردید که "شرایط عمومی پیمان بر این قرارداد حاکم است" یعنی طرفین توافق کرده‌اند که قوانین مندرج در شرایط عمومی پیمان را بپذیرند.
شرایط خصوصی پیمان:
معمولا بخش دیگری در قراردادهای پیمانکاری وجود دارد به نام شرایط خصوصی پیمان. این شرایط در توضیح و تکمیل مواردی از شرایط عمومی پیمان است که تعیین تکلیف برخی موارد در آنها، به شرایط خصوصی پیمان موکول شده است و هیچ‌گاه نمی‌تواند موارد شرایط عمومی پیمان را نقش کند. شماره و حروف به کار رفته در موارد این شرایط خصوصی همان شماره و ردیف مربوط به آن در شرایط عمومی است.
انواع قراردادهایی که برای اجرای پروژه‌ها وجود دارند را می‌توان از دو جنبه کلی تقسیم‌بندی نمود:
الف- از جنبه واگذاری مراحل مختلف اجرای پروژه و ارتباط بین ارکان پروژه
ب- از جنبه نحوه تعاملات مالی
الف- انواع قرارداد ها از جنبه مراحل اجرای پروژه شامل:
معمولا یک قرارداد شامل مراحل تامین مالی، مدیریت، طراحی و مهندسی، تامین و تدارک کالا و متریال و نیز ساخت است. این مراحل مختلف ممکن است بصورت منفرد یا یکجا با یک پیمانکار منعقد گردد. لذا عقد قراردادهای انجام مراحل مختلف پروژه اعم از طراحی ومهندسی ، تدارک و تامین کالا، تجهیزات ومصالح ، انجام عملیات اجرایی ، نصب وراه اندازی بصورت توامان و با با شرایط خاص می تواند به روش های زیر صورت گیرد :
Design-Bid-Build
همان حالت سه رکنی است. یعنی طراحی بصورت جداگانه توسط یک شرکت مشاور و اجرا نیز توسط پیمانکار انجام می‌گیرد.
مهندسی ، تدارک و اجرا (EPC design – build contracts )
مسئولیت طراحی تامین و تدارک متریال واجرا به یک پیمانکار واگذار می‌گردد.
مدیریت مهندسی ،تدارک ، اجرا (EPCM یا MC)
در این حالت کارفرما برای مدیریت کل طراحی، تدارک و ساخت با یک شرکت عقد قرارداد می‌نماید. شرکت مذکور کار طراحی، تدارک و ساخت را انجام نمی‌دهد بلکه مدیریت طراحی، تدارک و ساخت را انجام می‌دهد. یعنی پیمانکاران مختلف را پیدا نموده و پس از عقد قرارداد پیمانکاران با کارفرما ، آنها را مدیریت می‌کند.
برخی از انواع قراردادهای دیگر شامل موارد زیر است:
مهندسی ،تدارک کالا وتجهیزات
مهندسی ،تدارک کالا وتجهیزات
مهندسی ،تدارک ، اجرا ونصب
مهندسی ،تدارک ونظارت اجرا
مهندسی ،تدارک و برنامه ریزی ساخت
مهندسی ،تدارک و برنامه ریزی تولید
مهندسی ،تدارک ؛ ساخت و تامین مالی
ب- انواع قراردادها از جنبه نحوه تعاملات مالی
1- قیمت ثابت
در این نوع قرارداد کارفرما گستره یا الزامات و مشخصاتی که منجر به تدوین گستره می‌شود را به دقت تعیین کرده و سپس قراردادی برای انجام کل آن کار با قیمتی ثابت با پیمانکار منعقد می‌گردد. این قراردادها ممکن است تعدیل نیز داشته باشد(یعنی افت ارزش پول که محاسبه شده و پرداخت می‌گردد).
2 - قرارداد های با بازپرداخت هزینه
در این نوع قراردادها(در ایران به مدیریت پیمان معروف است) پیمانکار کلیه هزینه‌های پروژه را از کارفرما دریافت می‌کند بدین نحو که پس از هزینه کردن صورت حساب هزینه‌ها را به کارفرما داده و آن را دریافت می‌دارد و بابت حق‌الزحمه خود مبلغی را اضافه‌تر می‌گیرد که این مبلغ می‌تواند به یکی از روشهای زیر دریافت گردد:
هزینه به علاوه درصد ثابت برای حق الزحمه
هزینه به علاوه حق الزحمه ثابت ( مقطوع )
هزینه به علاوه حق الزحمه درصدی متغیر
هزینه بر اساس بر آورد مطلوب (پيمان امانی است که در آن سقف هزينه اوليه برآورد می‌شود و پس از خاتمه کار تفاوت بين سقف هزينه و هزينه واقعی بر اساس توافق بين کارفرما و پيمانکار سرشکن می‌شود. )
3 - قرارداد های فهرست بهایی یا دستمزدی
در قرارداد دستمزدی پیمانکار دستمزد کارهایی را که انجام داده است بر اساس میزان ساعت کارکرد و نیز حق‌الزحمه ساعتی که در قرارداد آمده است، دریافت می‌دارد. اگر قرارداد پیمانکار شامل متریال نیز باشد باید قیمت هر واحد از متریال مصرفی در قرارداد مشخص باشد تا با ضرب آن در میزان متریال خریداری شده توسط پیمانکار حق‌الزحمه وی مشخص گردد. در این حالت قرارداد از جنس فهرست بهایی خواهد بود.
4 - قرارداد های کلید در دست یا کلید گردان
مسئولیت طرح واجرا تا مرحله بهره برداری بدون نهاد دستگاه نظارت و با قیمت های مشخص به پیمانکار واگذار می‌گردد.
5 - قرارداد های بیع متقابل
عقد قرارداد با سرمایه گذاری سرمایه گذار خارجی و مفاصا حساب سرمایه گذار از طریق کالا وخدمات تولیدی پروژه.
6- قرارداد های واگذاری امتیاز
واگذاری امتیاز سرمایه گذاری ، طراحی ، اجرا ، بهره برداری ، فروش محصولات و باز پرداخت هزینه ها و نهایتا واگذاری پروژه در شرایط مطلوب به طرف ، به صورت های :
ساخت ، بهره برداری و واگذاری
ساخت ، مالکیت ، بهره برداری و واگذاری
طراحی ، ساخت ، بهره برداری
طراحی ، ساخت ، بهره برداری و واگذاری
ساخت ، مالکیت ، بهره برداری
ساخت ، واگذاری ، بهره برداری
طراحی ، ساخت ، تامین منابع ، بهره برداری
